Het evenwicht tussen individuele vrijheid en de stimulerende regie van het collectief. Het vormt de basis en het succes van collectief particulier opdrachtgeverschap. Kopers verenigen zich in een stichting, die de bouw van hun woningen overneemt van de professionele ontwikkelaar. Daarmee worden zij belangrijke spelers in een professionele markt.

Voor een particuliere opdrachtgever beginnen de moeilijkheden gewoonlijk als de koopovereenkomst van de grond is getekend. De vaak lastige en moeizame onderhandelingen over bestek en tekeningen gaan van start en kosten veel tijd, geld en energie. Risico’s worden vaak onderschat. Hoe vaak komt het bijvoorbeeld niet voor dat een bewoner geconfronteerd wordt met processen en kosten waarmee hij geen rekening had gehouden?

Bij collectief particulier opdrachtgeverschap neemt een stichting kopers veel werk uit handen. De selectie van architecten, het uitwerken van de definitieve ontwerpen door een facilitair bureau, de onderhandelingen met de aannemer, het zijn allemaal zaken die de stichting namens hen regelt. In deze ontwerpfase is die nog de projectontwikkelaar.
Er zijn meer voordelen. Dagelijks toezicht op het bouwproces is voor een individuele koper onmogelijk omdat het simpelweg te duur is. Het collectief inhuren van deskundigheid heeft maar een kleine prijstoename tot gevolg, terwijl de uiteindelijke kwaliteit van de woning sterk toeneemt.

Een collectief van bewoners kan veel meer invloed uitoefenen op de directe woonomgeving dan een enkel individu. Denk daarbij aan de toewijzing van speelplaatsen, hondentoiletten, parkeerplaatsen, keuze voor bestrating en verlichting et cetera. Gemeenten en bouwbedrijven zitten immers niet met een groot aantal individuele eigenaren om tafel, maar hebben nu te maken met één zakelijke gesprekspartner. De voordelen van schaalgrootte zijn dan ook enorm.

Stichting
Hoe wordt dit alles nu georganiseerd? De professionele projectontwikkelaar neemt bij collectief particulier opdrachtgeverschap het initiatief voor de oprichting van een stichting. Een bouwteam van deskundigen treft vervolgens alle voorbereidingen. Pas als alle randvoorwaarden bekend zijn, worden kopers voor het plan gezocht. In eerste instantie wordt daarbij gebruik gemaakt van aannames, rekenmodellen, analoge modellen en virtual reality modellen.

Spelregels
Kopers die een optie nemen op een kavel, worden deelnemer in de stichting en tekenen een deelnemingsovereenkomst. Deze houdt in dat zij tegen betaling, naast de optie, een voorlopig ontwerp en calculatie kunnen laten maken van hun droomhuis.
Alle spelregels liggen bij deelname vast. Er zijn duidelijke afspraken over de manier waarop besluitvorming tot stand komt en het tijdsplan is bepaald. Afgesproken wordt bijvoorbeeld dat het voorlopig ontwerp binnen drie maanden na ondertekening van de deelnemingsovereenkomst op tafel moet liggen. Belangrijke beslismomenten zijn vooraf vastgesteld om te voorkomen dat het bouwproces wordt opgehouden.

 

 

Marja van Elsberg - woning op heuvel

Voorlopig ontwerp
Heeft een belangstellende koper eenmaal een optie op een kavel, dan kiest hij voor het voorlopig ontwerp één van de geselecteerde architecten. Niet alleen traditionele architecten zijn vertegenwoordigd, maar ook architecten die zich meer thuis voelen bij de moderne architectuur. Om te voorkomen dat bepaalde architecten het plan gaan overheersen, kan iedere architect een vooraf bepaald aantal ontwerpen voor zijn rekening nemen.

Kopers hoeven zich in dit stadium geen zorgen te maken over technieken, voorwaarden, regelgeving en contracten. Het enige waar zij uit putten, is hun eigen woonervaring. De architect stelt het programma van eisen samen met hen op en toetst de haalbaarheid van hun huis.
Op basis van de wensen van een koper maakt de gekozen architect vervolgens een voorlopig ontwerp. De calculator van de aannemer voegt daar een begroting aan toe van de bouwkosten. Een extern beëdigd kostenadviseur controleert deze begroting.
In overleg met de architect kan de koper in deze fase van het bouwproces zijn plannen nog eenvoudig wijzigen en bijstellen.

De coördinerend stedenbouwkundige in het bouwteam toetst het voorlopig ontwerp aan de gestelde stedenbouwkundige eisen en randvoorwaarden. Geeft de koper eenmaal zijn fiat, dan kan de koopovereenkomst voor de grond en het voorlopig ontwerp worden getekend. De aannemer is na het definitief ontwerp aan de opgegeven bouwprijs gehouden, indien geen wijzigingen worden opgedragen.

Zeggenschap
Pas als de koper overgaat tot aankoop van de grond, treedt hij toe tot het stichtingsbestuur en krijgt hij zeggenschap. De koper neemt daarmee de rol over van de professionele ontwikkelaar. Hij wordt opdrachtgever. Zijn missie als bestuurslid luidt dan ook: ontwerp en bouw je eigen woning. Overigens zijn alle kosten duidelijk en gespecificeerd inzichtelijk gemaakt. Alleen de bouwkosten kunnen nog afwijken, in verband met de voorlopig ontwerpstatus.

Begeleidend adviseur
De kopers kiezen uit hun midden een dagelijks bestuur – bestaande uit een voorzitter, secretaris en penningmeester – dat optreedt in hun gemeenschappelijk belang.
Een vertegenwoordiger namens de professionele projectontwikkelaar wordt aangesteld als adviseur. Deze begeleidt het stichtingsbestuur, collectief of individueel, tijdens het bouwproces en geeft (on)gevraagd advies.

Ingeval van een calamiteit – bijvoorbeeld bij overlijden van een koper – neemt de projectontwikkelaar als verzekeringnemer de rol van de koper opnieuw over. Het proces hoeft geen vertraging op te lopen en er wordt een nieuwe koper gezocht.

Realiseren bouw
De grondleverancier en alle diensten worden bij de grondoverdracht betaald. Naast de leveringsakte tekent de koper ook een overeenkomst van privatieve lastgeving. Dit houdt in dat het economisch eigendom (tijdelijk) overgaat naar de stichting. Het juridisch eigendom ligt bij de koper. De stichting is nu, juridisch gezien, eigenaresse van de grond en kan een stevige vuist maken richting aannemer, gemeente en andere partijen.
De aannemer van de woningen wordt in termijnen betaald. De stichting krijgt een bankgarantie van de kopers voor de hoogte van hun investering. Zij blijven individueel in gesprek met de aannemer over de voortgang van hun woning.

Na de oplevering van de woningen kan de stichting eenvoudig worden omgezet in een vereniging van eigenaren, met alle voordelen van dien. Op het gebied van beheer en onderhoud van wijk en woningen is de vereniging opnieuw een belangrijke gesprekspartner in een professionele markt.

Mutatis mutandis geldt dit ook voor de situatie bij hergebruik van een gebouw.
Belangrijke verschillen hierbij zijn:
– Verkrijgen eigendom van het bestaande gebouw vergt in het algemeen een hogere investering in vergelijk met de aankoop van allen grond.
– De aanpassingen aan de gevel en de hoofddraagstructuur worden veelal door één architect ontworpen.

Bewaren

Bewaren

Bewaren

Bewaren

Bewaren